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作為內(nèi)房股手握現(xiàn)金最多的房企，萬科也想借支“箭”。

11月21日晚，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，為夯實(shí)公司融資資源儲(chǔ)備，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)的期限和類型結(jié)構(gòu)，支持公司長期健康穩(wěn)定發(fā)展，董事會(huì)同意向股東大會(huì)申請(qǐng)授權(quán)公司，新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)。

公告顯示，發(fā)行種類包括但不限于境內(nèi)外市場的公司債券、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、綠色票據(jù)、永續(xù)類債券、資產(chǎn)支持類債券、企業(yè)債券等，或者上述品種的組合；發(fā)行時(shí)間可一次或多次發(fā)行，且可為若干種類；發(fā)行利率將根據(jù)市場情況，于發(fā)行時(shí)通過合理合規(guī)的方式確定。

萬科表示，募集資金將用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動(dòng)資金及（或）項(xiàng)目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項(xiàng)目）等用途。授權(quán)董事會(huì)（或其轉(zhuǎn)授權(quán)人士）于申請(qǐng)及發(fā)行時(shí)根據(jù)公司資金需求確定。

據(jù)中國銀行(行情601988,診股)間市場交易協(xié)商會(huì)（以下簡稱交易商協(xié)會(huì)）消息，萬科向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會(huì)決策程序后正式報(bào)送。

值得一提的是，這并非是萬科首次發(fā)行直接債務(wù)融資工具授權(quán)。2014年、2018年、2019年和2021年，萬科分別就人民幣150億元、350億元、320億元、300億元范圍內(nèi)發(fā)行直接債務(wù)融資工具提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對(duì)比此前200-300億規(guī)模、期限2年的債務(wù)融資，萬科此次500億、三年期的債務(wù)融資，不僅在規(guī)模上比較大，而且期限也比較長?！耙庠趯?duì)外釋放明確的信號(hào)，即對(duì)這類穩(wěn)健經(jīng)營、堅(jiān)持主業(yè)、財(cái)務(wù)基本健康的企業(yè)，要加大信用債券融資力度支持，而且是中長期的信用債，以給市場傳達(dá)明確的信號(hào)，即目前經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，不會(huì)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”

機(jī)不可失

有意思的是，在萬科申請(qǐng)債務(wù)融資工具授權(quán)同日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)。

會(huì)上著重強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)，特別針對(duì)房企融資端提出了重要建議：要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。要用好民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發(fā)債融資。

需要指出的是，“第二支箭”是中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)于11月8日釋放了的利好消息，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

此外，在“第二支箭”支持政策框架下，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)對(duì)民營房企增信服務(wù)費(fèi)率低于0.8%/年，僅為市場化增信服務(wù)費(fèi)率的一半左右；同時(shí)，根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例。

在“第二支箭”消息發(fā)出的第二天，中債增發(fā)布了接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知，隨后，交易商協(xié)會(huì)受理了龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股(行情601155,診股)三家房企的儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

從時(shí)間點(diǎn)上看，11月10日晚間，交易商協(xié)會(huì)便受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行；11月14日，交易商協(xié)會(huì)受理美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行；11月17日，交易商協(xié)會(huì)受理新城控股150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。

國金證券(行情600109,診股)研究表示，僅在政策出臺(tái)2天后的11月10日便受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，表示政策正在快速落地推進(jìn)。此外，截至11月15日，龍湖集團(tuán)已完成200億元中期票據(jù)注冊(cè)，距離受理發(fā)行僅5天時(shí)間。

總的來看，上述三家房企合計(jì)融資500億元，僅占2500億元民營企業(yè)債券融資總額的五分之一，這也給眾多房企留下了想象空間。據(jù)媒體報(bào)道，碧桂園、雅居樂、合景泰富、中梁控股、中南建設(shè)(行情000961,診股)、旭輝等多家房企也在積極向監(jiān)管申請(qǐng)“第二支箭”的發(fā)債額度。

另值得注意的是，11月22日，金地（集團(tuán)）股份有限公司也向交易商協(xié)會(huì)遞交了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)，是繼龍湖集團(tuán)等三家民營房企開展儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行工作后，混合所有制房企首次提出儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向。

對(duì)此，交易商協(xié)會(huì)表示，這表明近期“第二支箭”政策框架下增信發(fā)債、儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行得到市場廣泛認(rèn)可，取得了良好政策效果。

“萬科現(xiàn)在向股東大會(huì)申請(qǐng)新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)是為了進(jìn)入‘第二支箭’名單做準(zhǔn)備。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)“金融16條”里涉及銀行信貸部分的政策落地難度較高、周期較長，開發(fā)商對(duì)資金的渴求，更多依賴于銀行信貸以外的融資渠道。

備糧過冬

雖然萬科仍是業(yè)內(nèi)手握現(xiàn)金最多的房企，但已較2020年高點(diǎn)的1856.62億元減少了37.63%。

數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年和2022年前三季度，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額分別為1856.62億元、1407.08億元、1158.05億元。不過，即使萬科手握現(xiàn)金減少了，但仍高于一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和的627.5億元。

從其經(jīng)營、投資、籌資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來看，手握現(xiàn)金的減少主要是經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量減少所致。數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年和2022年前三季度，萬科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為531.88億元、41.13億元和-41.76億元。

經(jīng)營數(shù)據(jù)由正轉(zhuǎn)負(fù)的更深層的原因，則和新房銷售遇冷等息息相關(guān)。中指研究院研究報(bào)告顯示，2022年10月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16199元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)月下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，25個(gè)城市環(huán)比上漲，54個(gè)城市環(huán)比下跌，21個(gè)城市持平。

受此影響，萬科2022年1-10月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，同比減少33.45%。此外，萬科第三季度營業(yè)收入1307.6億元，同比增長25.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

為及時(shí)補(bǔ)充運(yùn)營資金，萬科也在使用各種融資手段。據(jù)Ifind數(shù)據(jù)顯示，2022年萬科合計(jì)籌資238.9億元，其中，發(fā)行7支公司債，共88.9億元；發(fā)行6支中期票據(jù)，共150億元。

“萬科的授權(quán)動(dòng)作，是明顯的備糧過冬。”業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)市場還在下行，包括萬科在內(nèi)的房企對(duì)未來的預(yù)期還是不太樂觀，“申請(qǐng)500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)也是為過冬做準(zhǔn)備，因?yàn)樾袠I(yè)冬天的時(shí)長較長，所以要備好充足的資金?！?/P>

關(guān)鍵詞： 債務(wù)融資 中期票據(jù) 股東大會(huì)