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天量安居房，深圳二手房的業(yè)主還坐得住嗎？

昨天，深圳一口氣供應(yīng)4422套人才安居房，兩房戶型1957套，三房戶型2465套。

一時間深圳的人民半夜都被炸了起來。

當(dāng)然，大家心里的疑慮也多了起來。

太罕見了，量太大了，能不能買？什么人能買？能不能抵押貸款？未來能不能賣？最重要的是，選安居房還是選人才安居房？......

趁著熱度，波荔說一下自己的一點看法。

首先是對這次人才安居房供應(yīng)量的看法。

6個小區(qū)，4422套人才安居房，拋開安居君蘭灣府的566套是3856套，看上去是非常多了。

但是在這之前，深圳今年的8月份也供應(yīng)了2897套安居房，10月份供應(yīng)了1670套安居房。

體量也不少，但市場的討論熱度遠(yuǎn)不及這一次。

按道理都是正常的供應(yīng)節(jié)奏，放在以往可能就是單個小區(qū)的安居房供應(yīng)，沒有像最近3次這般一下子集中公告好幾個項目。

但是突然就引起市場這么大動靜的討論，其中的原因，可能有兩個方面。

一是市場的心態(tài)轉(zhuǎn)變了，二手房繼續(xù)回調(diào)，成交繼續(xù)遇冷，導(dǎo)致準(zhǔn)業(yè)主們心態(tài)比較淡定了。

二是深圳前陣子出了租金指導(dǎo)價，要開始堅定地走新加坡路線的印象烙在了大家的心里。

其次是對人才安居房的風(fēng)險看法。

搞錢深圳人一直都很行的。

波荔是相信真的有人會開始張羅安居房的擦邊業(yè)務(wù)。

比如破安居房的限購，破安居房的10年限售，甚至是破安居房的抵押貸款等等。

畢竟有需求，就會有市場，6折買深圳的房，誰不趨之若鶩？

昨天晚上安居房的公告一出來，很多深圳人就沸騰了。

其中大家最關(guān)注的一條，單身35歲以上可以申請一套，于是有人就又動了離婚搞兩套的心思。

但是要注意一下，在安居房的公告里面，有幾條需要特別注意的。

第一限定是深戶，除非是軍人則不受深戶限制，第二是在深圳沒有任何形式的住房，包括小產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓記錄或者離婚分割住房。

這就意味著離婚轉(zhuǎn)讓，想要沖兩套的路子是走不通的。

而且如果結(jié)合《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》要求也更嚴(yán)格。

比如普通本科申請人需要交納5年醫(yī)保，經(jīng)過認(rèn)定的人才需要交納3年醫(yī)保；

比如要符合國家計劃生育政策；

比如不超過10年還給政府的按原價回收，超過10年的還給政府就要折價回收等。

所以如果認(rèn)購安居房，一定要走正規(guī)的路子去申請。

再說一個大家非常關(guān)心的問題。

有人說一下子出來四千多套安居房，會不會對現(xiàn)在的二手房或者新房造成很大的沖擊。

其實波荔個人認(rèn)為是不太會的，特別是把時間拉長來看。

一方面，安居房和商品房的市場本身就是兩條軌道。

安居房注定只能針對少數(shù)群體，而且這些少數(shù)群體絕大部分人是夠不著深圳主流市場上的普通住宅的。

說白了就是無論如何都夠不著深圳的普通住宅的門檻，可以說是深圳買房群體中，購買實力是比較弱的一批人。

然后這一批人當(dāng)中，如果加上家庭，或者單身35歲以上，加上深戶的限制，符合的人就更少了。

目前輪候安居房的數(shù)據(jù)是181955人（戶），但相信不少人的操作都是邊搖號新房邊排隊的。

另一方面，這些安居房中真正符合大家的要求的房子并不多。

比如像這次深圳發(fā)布的6個小區(qū)當(dāng)中，總共4422套，但安居君蘭灣府就占了566套。

這個小區(qū)的位置在龍崗區(qū)白沙灣路與鼓樓路交叉路口往西北約90米的地方。

這個地方就是一個高度待開發(fā)的區(qū)域，屬于三面環(huán)山，一面向海的地方。

但是這個地方?jīng)]有地鐵，也沒有大型商場配套，乘坐公交到葵涌公園差不多45分鐘。

相信選擇這里的剛需不會太多。

所以深圳的安居房的底線和原則，只能保證一條，那就是“有房住，不保證有居住品質(zhì)”，僅僅是有房住，至于配套，地段，通勤，學(xué)校什么的就別掛念太多了。

而且部分安居房價格很多人未必承受得起。

在這次公開配售的安居房當(dāng)中，安居鴻棲臺和星河開市客環(huán)球商業(yè)中心就不算便宜。

寶安西鄉(xiāng)的安居鴻棲臺推出960套房源，配售均價就超過4萬/平，為42900元/㎡；龍華民治的星河開市客環(huán)球商業(yè)中心推出1068套房源，配售均價為44900元/㎡。

這樣的價格基本可以直接買光明、龍崗，甚至加一點點錢可以買龍華區(qū)龍華、龍勝、清湖北附近的普通住宅。

像龍華民治的星河開市客環(huán)球商業(yè)中心步行大約3.7公里就是備案均價5.88-6.85萬/㎡并且放出86折的華僑城四海華亭。

第三是從長遠(yuǎn)考慮，深圳未來可能還會有相應(yīng)的配套措施。

因為深圳計劃是到2035年籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

而100萬套房當(dāng)中，又有約40%是人才住房和安居型商品房。

這么大體量的安居房，未來10年或者20年后進入市場，成為普通商品房對深圳的二手房市場會有一定的擠壓影響。

隨意流入普通的住宅市場，如果再經(jīng)歷一波炒房客的洗劫，多少就有點違背保障房的初衷和本質(zhì)了。

所以目測，隨著深圳人才房、可售型安居房的數(shù)量慢慢增加，深圳后續(xù)可能會有其他補充政策來填補當(dāng)前政策的漏洞，實現(xiàn)真正的安居房安居。

當(dāng)然了，短時間內(nèi)，對深圳正常的主流住宅市場還是有影響的。

比如沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的老破小、臨深的房子（東莞的鳳崗、清溪、惠州的淡水、大亞灣）、深圳的小產(chǎn)權(quán)房，都會因為陸陸續(xù)續(xù)供應(yīng)的人才安居房被分流部分購買需求和購買力。

再比如剛需們會延緩自己的買房計劃，因為深圳這次的動作就是要給市場傳遞人才來了就保障有房住的信號，給大家釋放來了就是深圳人的信號。

所以昨天消息一出，波荔看到有買房群的人，直接坦白不著急買房了，今天早上就有人在問深圳怎么樣落戶的事情，也有人開始火速填寫認(rèn)購資料。

前者認(rèn)為每年都有這么多安居房的話，就不著急買房了，邊搖號邊排安居房，壓力小很多。

后者認(rèn)為現(xiàn)在是來深圳的好時機，終于等到了落戶的理由。

但無論如何，這次安居房的供應(yīng)給深圳年輕人打了一針強心針，吃了一個定心丸。

中午吃飯的路上都開始聽到有年輕人討論這次的安居房，在考慮要不要參加認(rèn)購等等。

在保障新深圳人住房方面的需求，要給深圳點個贊。

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