近日，今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT的火爆發(fā)售引來市場對公募REITs的熱議。自去年正式上市以來，目前國內(nèi)市場已陸續(xù)發(fā)行了3批共12只公募REITs。目前來看，除了公募機構(gòu)外，城投公司也在借力發(fā)行REITs，尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展新機遇。業(yè)內(nèi)人士表示，城投公司熱衷于發(fā)行公募REITs，是其主動進行發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、主動做好與市場投融資對接的重要舉措。這也有利于公募REITs市場持續(xù)擴容。

今年首單公募REITs受追捧

今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT已于4月初正式發(fā)售，受到了市場資金大力追捧。根據(jù)基金發(fā)售公告，華夏中國交建REIT募集的基金份額總額為10億份，本次發(fā)售采用戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、向公眾投資者公開發(fā)售相結(jié)合的方式進行。

據(jù)華夏基金發(fā)布的認購申請確認比例結(jié)果公告，華夏中國交建REIT公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，網(wǎng)下發(fā)售部分配售比例為2.69%。按照9.399元/份的發(fā)售價格計算，公眾發(fā)售部分按比例配售前募集規(guī)模約為842.33億元，網(wǎng)下發(fā)售部分按比例配售前的募集規(guī)模約為611.3億元，再加上戰(zhàn)略投資者70.49億元的認購規(guī)模，華夏中國交建REIT此次發(fā)售按比例配售前的募集規(guī)模高達1524.12億元。

其中，該基金公眾發(fā)售部分的配售比例為0.84%，該配售比例刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀錄，華夏中國交建REIT成為迄今唯一配售比例不足1%的公募基金。Wind資訊顯示，其戰(zhàn)略投資者數(shù)量、網(wǎng)下詢價投資者數(shù)量和意向認購金額均位居已發(fā)行公募REITs首位，可謂是目前最受關(guān)注的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

在業(yè)內(nèi)看來，華夏中國交建REIT受到資金的追捧，主要是因為產(chǎn)品存在稀缺性、股債市場調(diào)整下穩(wěn)健類投資需求增長、產(chǎn)品本身的底層資產(chǎn)優(yōu)秀，以及存量公募REITs的良好賺錢效應(yīng)等。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對信息時報記者表示，“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益穩(wěn)定、風險較低，是機構(gòu)資產(chǎn)配置的重要底層類投資標的。”

光大證券在研報中也表示，華夏中國交建REIT發(fā)售火爆的因素有很多，根本原因在于現(xiàn)階段REITs資產(chǎn)的稀缺性、項目本身優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)和前期公募REITs的良好賺錢效應(yīng)，當然也不可忽視較低配售比例預(yù)期引導的作用。

城投公司借力REITs渠道

記者注意到，近期繼華夏中國交建REIT被火熱認購后，深圳市人才安居集團、北京能源國際控股有限公司等多家城投企業(yè)，也相繼進行公募REITs的布局。其中，深圳市人才安居集團項目近日已報送到國家發(fā)改委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“實際上，此類REITs產(chǎn)品和過去的各類創(chuàng)新是有本質(zhì)區(qū)別的。嚴格來說，租賃住房的私募REITs產(chǎn)品過去是有過的，而此次是公募REITs。”在他看來，兩者的差異是：過去的一些金融產(chǎn)品是屬于封閉式的，而現(xiàn)在類似的金融產(chǎn)品則具有流通性。從投資者的角度來看，后續(xù)類似花1000元也有機會參與投資。而從租賃住房的角度看，這類創(chuàng)新有助于租金變現(xiàn)，客觀上有助于帶動租賃企業(yè)資金保持穩(wěn)健，也有助于保障性租賃住房市場的健康發(fā)展。

據(jù)悉，城投公司作為地方政府的投融資平臺，業(yè)務(wù)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，比如交通設(shè)施、城市水電供應(yīng)、環(huán)境衛(wèi)生等，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了大量的資產(chǎn)。這與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)天然契合。

對于城投公司借力REITs渠道的現(xiàn)象，中關(guān)村發(fā)展集團高級專家董曉宇向記者表示，“城投公司熱衷于發(fā)行公募REITs，是主動進行發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、主動做好與市場投融資對接的重要舉措。當前國家有關(guān)部門持續(xù)出臺政策，鼓勵加大投融資創(chuàng)新力度，充分發(fā)揮社會資本的積極作用，促進重點項目實施。這有助于公募REITs的發(fā)展。”

在董曉宇看來，城投公司發(fā)行公募REITs將有利于盤活存量資產(chǎn)、實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，打通資產(chǎn)上市循環(huán)投資的通道;有利于資金回籠，化解債務(wù)壓力，降低經(jīng)營風險;有利于城投公司從投融資平臺向市場化資產(chǎn)經(jīng)營平臺的轉(zhuǎn)型，有效解決多年積累的城投債務(wù)風險。

首批9只REITs最高漲逾50%

自去年來，公募REITs頻頻受到市場關(guān)注。2021年5月31日，國內(nèi)首批9只公募REITs開啟認購，當時的總募集金額超過300億元。雖然募集量如此龐大，但不到一天就全部售罄。截至目前，國內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)行了3批共12只公募REITs。

那么，首批公募REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)如何?記者梳理發(fā)現(xiàn)，首批9只公募REITs披露的2021年年報顯示，全部超額完成2021年可供分配金額目標，完成率在102%~187%之間。其中，浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的可供分配金額與招募說明書同口徑的預(yù)測值之比最高，分別達186.8%、155.8%、150.0%。另外，首批9只公募REITs基金份額相對2021年末基金份額凈值的溢價率平均為32%。

從二級市場的表現(xiàn)來看，同花順數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，首批9只公募REITs上市以來有8只呈現(xiàn)正收益，其中漲幅最高的是首創(chuàng)水務(wù)，為52.02%;鹽港REIT位居其次，漲幅為39.07%。此外，東吳蘇園、蛇口產(chǎn)園、普洛斯等3只REIT的漲幅也超過了20%。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向信息時報記者表示，公募REITs是公募基金的一種，其在投資標的、發(fā)行、定價等方面存在一定不同。相比普通公募基金，其投資標的聚焦基礎(chǔ)設(shè)施，便利投資者參與大型基建項目、具有強制性分紅制度、現(xiàn)金分派率不低且長期受益較為穩(wěn)定以及優(yōu)化投資者資產(chǎn)組合等特點。“不過，公募REITs基金作為一類資產(chǎn)，同樣面臨市場波動風險，需要投資者充分了解該產(chǎn)品，并與自身收益、風險偏好相匹配。”周茂華提醒道。

中金公司研報指出，投資者可根據(jù)其底層資產(chǎn)的流動性，即資產(chǎn)處置情境下的交易價格更可能接近賬目價值還是公允價值，以及無形資產(chǎn)可能兌現(xiàn)至何等程度，來選擇合適的相對估值較好的標的。

什么是REITs?

REITs是“Real Estate Investment Trusts”的縮寫，直接翻譯過來即是“不動產(chǎn)投資信托基金”的意思。簡單來說，REITs是一種將底層資產(chǎn)證券化，由基金持有人按出資比例分享收益、共同承擔風險的投資產(chǎn)品。這里的“底層資產(chǎn)”指的就是各類可投資的不動產(chǎn)，涵蓋了鐵路、公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等等。

REITs的投資價值主要體現(xiàn)在四方面：一是投資門檻較低，對公眾投資者設(shè)置的投資門檻通常是100元起購或1000元起購;二是可場內(nèi)交易，流動性相對尚可;三是以租金或收費項目產(chǎn)生的收入作為收益獲取模式，有利于長期收益的獲取;四是投資標的為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)作為一種可投資資產(chǎn)，與股票等資產(chǎn)的相關(guān)度相對較低，因此配置REITs基金有利于優(yōu)化資產(chǎn)配置。

專家觀點

城投公司所投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目，大多具有投資回收期長的特點，通過發(fā)行公募REITs，能夠提前收回投資，通過公募REITs上市后所募集的資金可以繼續(xù)投入新的基礎(chǔ)設(shè)施項目，形成完整的閉環(huán)和資產(chǎn)鏈條，實現(xiàn)“開發(fā)+運營+REITs上市+循環(huán)投資”的良性循環(huán)發(fā)展，創(chuàng)新城投公司的投融資模式，促進城投公司能夠借助資本市場轉(zhuǎn)型為市場化的運營平臺。

對其他領(lǐng)域的城投企業(yè)而言，創(chuàng)新投融資模式、轉(zhuǎn)型發(fā)展的邏輯是相同的，城投公司要主動利用政策窗口，培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對接資本市場，通過主動轉(zhuǎn)型，利用好社會資本，合理擴大有效投資，推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

(記者 張柳靜)

關(guān)鍵詞： 首單公募REITs 華夏中國交建REIT 華夏基金 配售比例