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市場階段性迷茫出現了，最近關于深圳樓市出現了兩種聲音：

一種是多方，認為防控已經放開，經濟在復蘇中，深圳樓市已經筑底，兩千多萬人的城市，成交只有兩千多套是很不正常的。無論有沒有政策松綁，都會好起來。

另一種是空方，認為深圳樓市長遠預期已經不會恢復高光，無論是成交還是價格，最多是稍有反彈。

最主要的是，漲價征兆似乎已經有所表現。

買房群里開始討論最近成交500套的真實性，中介帶看開始忙不過來，成交比之前快速了。

甚至還有討論，這兩天寶中的業(yè)主在簽約的時候是不是反價了，是不是有業(yè)主連夜加價100萬等等。

總之，市場思漲的風，吹得有點猛。

相信有相當一部分人已經開始焦慮了。

所以今天說說對接下來深圳樓市的一些看法。

先說宏觀方面。

首先是大環(huán)境和信心。

今年的政策大箭已經射出，信貸，融資，債券，REITS、私募基金間接做房子接盤俠等等，已經給足了信心。

這兩天針對二線城市，還繼續(xù)加大放松力度。

佛山的限購區(qū)全部取消限購，這是大灣區(qū)，甚至是二線城市最有力的代表。

所以，在沒有其他因素影響的情況下，大家喜聞樂見就是我們的新一輪房地產政策能夠奏效。

但是口罩放開會有高峰影響。

不管有沒有足夠的樣本數據，大面積的感冒也是會有影響的。

這就會導致明年信心和創(chuàng)收未必一定樂觀。

如果到時候大家都恢復2019年之前的生活節(jié)奏，但是各大公司如果業(yè)績仍不如從前，結果可想而知。

特別是明年三四月份，GDP，PMI，CPI，PPI，金融信貸指標數據，固定資產投資數據、社會消費品零售總額等關鍵經濟指標沒有預期樂觀，那么樓市的影響也是不言而喻的。

其次就是深圳罕見地出現住戶部門貸款減少。

除了今年的2月，10月深圳的住戶部門貸款減少97.97億元，其中和房貸相關的中長期貸款減少90.10億元。

這樣的轉折是非常值得重視的，說明大家要么再也沒有能力加杠桿買房了，借貸壓力有可能到了天花板，要么就是沒有意愿或者沒有資格買房了。

總之，需要特別關注接下來即將公布的11月深圳中長期貸款的變化。

再來說說微觀層面。

目前深圳暫時還不具備真正意義的回暖或者大漲的基礎。

首先是指導價依舊橫在眼前，深圳的樓市依然是比較脆弱的。

現階段深圳沒有實質性的放松政策，如果這個階段反彈得厲害，不難保明年會再次迎來政策的大刀。

比如指導價的下調，以此來穩(wěn)住好不容易橫盤的市場。

其次是深圳的供應量依舊很大。

無論是新房還是人才安居房，未來兩三年都不愁供應。明年深圳預計入市的項目也有上百個項目，總套數也會超過1萬+。

這些房源至少還能支撐深圳走完2-3年的平穩(wěn)期，市場并不需要焦慮太多。

第三是深圳真實的成交量依然低迷。

雖然11月比10月多成交了將近500套二手住宅，但12月1-11號，深圳二手住宅成交僅714套。

12月已經過去三分之一，到了月末能不能繼續(xù)保持2000套以上，并且維持11月的增幅都難說。

成交之所以能有小幅度的活躍，更多是筍盤在出清，市場處于階段性消滅和新房持平的二手筍盤。

比如昨天南山蛇口棲游家園一套85平房源，報價860萬，火速以858萬成交。

有人以為這就是回暖的跡象。

但這套房源成交價格比今年9月16日成交的同戶型房源低了30萬。

很明顯，能夠短時間快速成交的房源依然是非常筍的筍盤。

所以，有沒有發(fā)現，現在的樓市和股市大回調前漲盡最后一個銅板有點像？

不是說成交周期縮短了，或者個別業(yè)主逆市出現反價的行為就算是回暖了。

市場真正的回暖是多方疊加的表現，比如成交量不僅起來了，業(yè)主也開始頻繁上調價格，就算不是筍盤成交周期也集體縮短成交時間等等。

而且對于市場真正的復蘇，除了要看一二手成交量，還要看土拍端的情況。

明年深圳第一波土拍至關重要，是重頭戲。

如果土拍火熱起來，說明房地產的三支箭已經成功，房地產行業(yè)得到緩解。

再退一步來說，就算深圳樓市反彈了，又開始一輪新牛市，但也不可能做到從前那樣的增速。

當一樣東西，從3萬漲到6萬是可以很快的，但是從6萬再漲到12萬，甚至是24萬，那就不知道需要多大的動力去拉起來了。

以前的4萬億可以翻一倍兩倍，那現在呢，如果四萬億還能做到同樣的效果嗎？

所以深圳的小幅彈性波動，并不意味著價格就要跟著起飛。

另外，就算牛市再現，沒有選籌邏輯也是不行的。

最典型的就是龍崗的龍頭片區(qū)的龍頭小區(qū)，在過去深圳兩波大行情中都沒能賺錢到錢，就更不用說其他小牛行情了。

頤安都會中央的業(yè)主，除了少數能夠抓住2020年的機會，其余的都是大運片區(qū)的放哨人。

在鏈家和樂有家平臺顯示，頤安都會中央一、二期歷史成交總套數大概是188套。

如果把其他平臺以及私下成交的數據，估計也就幾百套。

盡管這些業(yè)主當中，有人沒賺到錢的，但是也減少了站崗成本。

所以并不是買深圳哪里都可以賺錢，也不是認定龍頭小區(qū)就一定能翻倍。

整個樓市的邏輯已經變了，已經不再是以前那種投機就能取勝的時代了。

關鍵詞： 那就不知道 私募基金