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市場預期更低迷了。

四季度深圳繼續(xù)加大供應；

深圳二手房成交仍舊低迷；

深圳二手房掛牌持續(xù)遞增，提前還貸排隊申請排到了明年；

網紅盤、學區(qū)房、安居房統(tǒng)統(tǒng)都在調整，個別甚至成交大幅跳水，深圳本地人 開始覺得 聊 樓市已經沒有意思了。

總的來說，深圳市場有代表性的信號更加明確了。

第一個信號，深圳在接下來的兩個月要賣12737套住宅。

這個供應量，算是非常高的了。

今年1-10月，深圳住宅才供應約35959套住宅。

短短兩個月的時間要完成今年的任務，可以想象接下來二手房的買賣壓力有多大。

這是4季度深圳全部的賣房計劃。

可以看到福田、羅湖幾乎是沒有住宅供應的。

也就是說，福田、羅湖依然是稀缺的核心區(qū)域，新房供應對二手房的沖擊是最小的。

南山方面，深鐵懿府、方直瓏樾山花園是可以期待一下的。

特別是深鐵懿府，雖然在安托山旁，但前兩期日光，賣得還不錯。

不過，市場橫盤期，倒掛已經沒有大家想象的這么多了。

前兩期深鐵懿府備案均價10.3萬/平。

旁邊的深云村約90平的戶型，今年8月17日，成交總價815萬，單價9.05萬/平，而2021年3月15日同面積戶型成交總價1106萬，單價12.29萬/平。

跳水總價291萬。

然后就是前海的天健悅灣府、頤城臻灣悅家園。

可能有人說，新房都質量問題不斷，怎么還敢看新房。

其實市場雖然不怎么好，新房為問題也一個接著一個，但是真正能讓大家出手的項目并不多，挑挑揀揀，可能到最后，一套也搶不到。

像深鐵閱山璟的尾盤，逆市開盤，23套住宅69批入圍客戶，最低入圍積分49.9分，這可能是深圳唯一一次需要積分的開盤。

這說明，市場改善端的購買力才是市場真正的托底動力。稍微有好一點的盤，都不會猶豫。

但總的來說，四季度的新盤還是躲不掉打折的魔咒。

因為龍華的四海華亭開盤價已經把龍華甚至深圳其他區(qū)同品質的新房死死地壓住。

第二個信號是繼續(xù)跳水。

新房的爆發(fā)是一方面，市場上大家已經也已經看到非常多的調整信息，包括網紅頭部小區(qū)、學區(qū)房、典型的安居房等等。

但大家看不到調價的全貌。

并且2020年是深圳樓市二手房最活躍的一年，不管是首套還是二套置換，現在大部分都還沒有到解除限售或者滿5年的時間的業(yè)主，即使心理壓力很大，還沒有機會挪動。

大部分心態(tài)還是比較好的。

但如果能看到深圳的成交全貌，很多業(yè)主就會坐不住。

八卦嶺和之前的殺豬盤就不說了，腰斬式調整已經是事實。

像鵬盛村、八卦嶺宿舍，2020年因為3所學校的利好短時間內迅速翻倍，現在新成交的價格幾乎都是對半了的。

而大部分小區(qū)，包括各個核心片區(qū)最典型的網紅盤，比如香蜜湖、寶安中心、蛇口、梅林關、前海等片區(qū)，還在繼續(xù)調整。

英雄這兩天做了一個相對全面一點的詢價調查，發(fā)現相比成交頂峰，價格調整的幅度大部分在15%-35%之間。

先看網紅盤小區(qū)。

寶中片區(qū)：

幸福海岸三期今年10月20日成交一套約147平房源，總價1290萬，單價約8.78萬/平，2021年12月29日一套150平房源成交總價1600萬。

以2021年成交價位基準，成交總價跳水278萬，回調幅度約17.73%。

華僑城片區(qū)：

波托菲諾七期今年10月6日成交一套約87平房源，總價785萬，單價約9.02萬/平，2021年9月20日成交一套同面積房源，總價1600萬，單價約11.49萬/平。

成交總價跳水215萬，回調幅度約21.5%。

本來大家覺得很抗跌的一些頭部小區(qū)，現在的調整幅度已經非常明顯。

再看學區(qū)房和可售安居房小區(qū)。

其中學區(qū)房的調價是最狠的，調整幅度相比高峰成交價，可以去到50%。

頭部學區(qū)房方面，以百花學區(qū)、深圳中學的典型小區(qū)為例。

百花學區(qū)：

長城大廈，今年8月22月成交一套約83平的房源，總價830萬，單價約10萬/平，2020年4月20日同面積成交總價1280萬，跳水450萬，回調幅度約35%。

南天一花園，今年8月1日成交一套87平的房源，總價611萬，單價約7.02萬/平，2021年1月21日同面積房源成交總價1430萬，單價約16.44萬/平，跳水819萬，回調幅度約57%。

深圳中學本部學區(qū)：

愉天小區(qū)，今年6月12日成交一套43平房源，總價456萬，單價約10.6萬/平，2020年12月29日一套42平的房源，成交總價625萬，單價約14.88萬/平。

如果以2020年成交的單價為錨點，今年成交43平的房源，跳水幅度達到183.88萬（14.88*43-456），回調幅度約28.74%。

然后就是兩個安居房小區(qū)，市場上最近頻繁低價成交的消息刷遍了深圳人的朋友圈。

龍悅居四期是深圳推出的最后一批經適房項目。

龍悅居四期，今年8月22月成交一套約63平的房源，總價476萬，單價約7.56萬/平，2022年2月25日同面積成交總價702萬，跳水226萬，回調幅度約32.19%。

香蜜湖的僑香村，算是深圳人才安居房最好的了，地段處于很牛的香蜜湖，戶型大，戶型適合居住。

今年10月9日成交一套91平房源，總價1048萬，單價約11.52萬/平，但是今年5月23日同面積房源成交總價1358萬，單價約14.92萬/平。

短短5個月，跳水310萬，回調幅度約22.83%。

所以現在看來，指導價已經不是壓制二手房市場的戒尺，而是二手房的托底線。

這也應了英雄最近在網上看到的一句話，大盤回調，沒有一片雪花是無辜的。

市場的風向變了，就要思考怎么賣，才不至于虧得更多。

后臺有朋友問過英雄手里的三套怎么辦，月供要快撐不住了，按指導價掛都沒人來問。

明顯市場還是跟著新房跑，想要賣房，特別是急賣的，沒有別的辦法，只能讓利。

掛指導已經不是最容易賣的了，不僅要比指導價低，還要做到是小區(qū)掛牌最低甚至是片區(qū)內同品質小區(qū)的最低，才有可能賣得掉。

不過如果是真的自住，手里只有一兩套的，就好好住著吧，別關心太多了。

關心則亂。

關鍵詞： 調整幅度