北上廣深全部“認房不認貸”，內(nèi)地樓市“金九銀十”還有多遠？

(資料圖)

9月1日，距離廣州、深圳官宣“認房不認貸”政策僅過去兩天，北京、上海也在同日宣布執(zhí)行這一政策措施。至此，北上廣深四個一線城市全部加入“認房不認貸”行列。

該政策落地后的首周末，內(nèi)地看房人數(shù)迎來大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，在上海有多個樓盤的成交額突破1億元，北京某樓盤即日錄得56.2億元成交。9月2日北京二手房成交量大約為1200套，與上周六成交只有不到600套相比，上漲超過100%。

對于“認房不認貸”政策的通俗理解是：不論該家庭此前有沒有過貸款記錄，只要在當?shù)孛聼o成套住房，都能夠享受首套房標準的較低首付比例，和較優(yōu)惠貸款利率。

9月以來，除了一線城市外，目前武漢、中山、惠州、東莞等城市也已明確發(fā)文執(zhí)行首套住房“認房不認貸”，短期內(nèi)，其他二線和三四線城市或?qū)⑷娓M。

惠譽博華工商企業(yè)部高級分析師 王興萍：

“這個政策除了短期內(nèi)對于成交量和市場的熱度有一定拉升作用，更多是一種信號意義，能看到監(jiān)管層對托舉房地產(chǎn)市場的決心?！?/p>

各大城市房地產(chǎn)利好政策頻頻出臺，試圖為目前內(nèi)地樓市低迷的狀態(tài)注入能量。

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近來，有多家知名房地產(chǎn)商陷入運轉(zhuǎn)困境，號稱“宇宙第一房企”的碧桂園，險些因無法支付2250萬美元的債務(wù)利息，而徘徊在債務(wù)爆雷的邊緣。此外，遠洋集團也因未能按時支付利息，導(dǎo)致違約停牌。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長 蔡為民：

“過去很長的一段時間。房企幾乎‘坐以待幣’，銷售狀況非常好；現(xiàn)在變成‘坐以待斃’，幾乎是在等待死亡的狀態(tài)。這是當前房企所遭遇的一個空前未有的困境?！?/p>

8月17日，在債務(wù)危機上早已苦苦掙扎兩年的恒大集團，在美國紐約申請破產(chǎn)保護，旨在確保該集團的美國資產(chǎn)在債務(wù)重組過程中不受侵害，此舉一度引發(fā)輿論嘩然。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長 蔡為民：

“思維慣性導(dǎo)致開發(fā)商長期以來運營是一個不合理的狀態(tài)。過去積累下來的結(jié)構(gòu)性問題，要瞬間去調(diào)整，是不可能的。”

有聲音擔心，碧桂園會否成為下一個恒大。

中國人民大學(xué)商學(xué)院教授 國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大：

“恒大也好，碧桂園也好，頭部規(guī)模非常大，叫系統(tǒng)性的風險企業(yè)，風險企業(yè)如果倒閉破產(chǎn)，會引發(fā)系統(tǒng)性金融風險，估計下一步中央和地方政府會幫這兩個頭部企業(yè)化解債務(wù)風險?！?/p>

房地產(chǎn)業(yè)牽動了上下游眾多產(chǎn)業(yè)，又牽涉到數(shù)以百萬計的普通買房者切身利益，要不要買房？什么時機買房？在哪里買房？樓市的風向如何？國家的新政策怎樣？是每一位購房者都關(guān)心的問題。

中原地產(chǎn)集團創(chuàng)辦人 施永青：

“樓宇是投資性商品，不是消耗性商品，消耗性商品價錢下跌會引來需求，比如鮑魚很貴，普通人一般不會買來吃，如果鮑魚便宜到魚蛋的價錢，你會買來吃一下，鮑魚需求就增加了；但樓市的價值是持續(xù)的，樓價跌，需求反而下跌。”

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近幾年來，由于俄烏戰(zhàn)爭、中美角力等因素，國際形勢不甚明朗，加上疫情的影響，使得中國房地產(chǎn)市場受到了一系列的沖擊。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年成為商品房銷售的轉(zhuǎn)折點。自2005年至2021年期間，商品房平均銷售價格以及銷售面積總體都呈現(xiàn)上升趨勢，但在2021年后，二者雙雙下跌。

中國人民大學(xué)商學(xué)院教授 國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大：

“任何產(chǎn)業(yè)都有周期，目前房地產(chǎn)處在經(jīng)濟周期的蕭條期，肯定還會有恢復(fù)期，有繁榮期。從現(xiàn)有國內(nèi)外研究來看，房產(chǎn)周期本質(zhì)上是一個經(jīng)濟周期，且先于經(jīng)濟周期，是經(jīng)濟周期的一個指示器，晴雨表?！?/p>

8月28日, 恒大在香港復(fù)牌，開始時股市行情如履薄冰，但在“認房不認貸”等新政策利好出臺后，9月6日，恒大股市上演“狂飆”戲碼，漲幅一度超70%，其它地產(chǎn)股也強勢翻紅，不過第二天之后，其股價也有所回落。

不過，中國樓市所面臨的困境并非個例，放眼世界，疫情打擊加利率高漲的背景下，全球樓市地震，韓國樓市暴漲暴跌，日本東京卻漲破30年新高，而美國超八成民眾認為，現(xiàn)在是購買新房的糟糕時期。

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繼多個城市落實“認房不認貸”后，政府又用一套“組合拳”的方式，試圖為內(nèi)地樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季注入能量。內(nèi)地金融部門陸續(xù)推出全國性優(yōu)化樓市信貸政策，包括容許存量首套房貸利率調(diào)整。同時，居民首套房及二套房的最低首付比例也得到了調(diào)整。

中國人民大學(xué)商學(xué)院教授 國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大：

“一是保民生，二是防風險?！?/p>

但也有專家表示，對樓市的放松仍在漸進式推進。

國家高端智庫研究員 宋?。?/strong>

“政策不會一步到位，比如說認房不認貸，比如說調(diào)低首付，這些政策的剛性對市場的限制，低于限購限貸的政策。下一步在一二線城市會跟進落地性政策，每個城市因城施策，逐步細化處理，使政策能真正穩(wěn)健落地?！?/p>

中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)起步于改革開放以后的住房商品化政策，自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來已成長為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

一磚一瓦，一戶一方。“房”對于中國人而言，不僅擁有居住屬性，更是一個家庭的溫暖歸宿。自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)已成長為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2022年，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占內(nèi)地經(jīng)濟總量比重達13-14%左右。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、影響大、關(guān)聯(lián)廣，上到建材，下到家居，牽一發(fā)而動全身，被視作是中國國民經(jīng)濟的“壓艙石”，也有了“地產(chǎn)不興，消費不起”的說法。這也使得政府需要在關(guān)鍵節(jié)點推出相應(yīng)調(diào)控政策，來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

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為了穩(wěn)定房價、穩(wěn)定經(jīng)濟，自1998年以來，內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控政策一共經(jīng)歷了六輪政策周期。

其中，2008年發(fā)布的“四萬億投資計劃”被視作為歷史性的拐點之一。2008年下半年，為應(yīng)對美國次貸危機帶來的全球性影響，中央政府放棄之前的抑制房價政策，宣布將首次購房的按揭首付比例降低至20%，并允許按揭利率最低可以打7折，并大幅減免了購房契稅。以刺激樓市的方式，刺激中國經(jīng)濟。該計劃成為樓市重獲動力的契機。

2010年，“限購令”的提出，為居高不下的房價潑了一盆冷水，也將飛漲的房價直接按在地上。2012年初，樓市銷售增速更是降至零以下的負增長。不過很快，接連調(diào)降利率的政策出臺，又再次刺激了房地產(chǎn)市場的上揚。低谷過后，2015年內(nèi)地房價再攀高峰。起伏升落的周期變化，體現(xiàn)了內(nèi)地樓市受政策影響波動大的特點。

《房地產(chǎn)周期百年史》作者霍伊特發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格大約以18年為一個周期。相較于美國、英國、日本等國家大約18-20年的售價跌漲循環(huán)周期，起步較晚的中國樓市，由高點至低點經(jīng)歷約1-2年，由低點再升回高點，大概需要1年的時間，整個循環(huán)僅2-3年。

短暫的循環(huán)，反復(fù)地存在，此時此刻，恰似彼時彼刻。

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“出招救市”并不只是內(nèi)地專供，有著悠久地產(chǎn)史的香港，也在金融體系受創(chuàng)之時，發(fā)布政策。

1997年后，歷經(jīng)金融風暴的香港樓價足足下挫接近七成，政府于2002年底推出“孫九招”，通過減少香港土地供應(yīng)和政府退出房地產(chǎn)市場等的方法，試圖重建投資者和市民對房地產(chǎn)市場的信心。

在當時，中國內(nèi)地開放居民赴港澳自由行、內(nèi)地居民獲準在香港買樓等政策，及中央政府與香港簽署CPEA協(xié)議，也助力了香港經(jīng)濟復(fù)蘇。2003年下半年起，香港房地產(chǎn)市場觸底回升。

此外，如英美等國，都曾經(jīng)歷過“高山低谷”的樓市周期，也都通過相對應(yīng)的政策，度過經(jīng)濟寒冬。“救市政策”可以是救生圈，但也需要根據(jù)市場狀況及國際形勢的變化，及時做出調(diào)整。

香港經(jīng)濟學(xué)家 香港大學(xué)首席副校長 王于漸：

“樓市最重要的就是有盛衰，縱觀全世界的歷史，任何地區(qū)都有起有伏，我們不可以為一時的情況而定為永恒的政策。”

應(yīng)對內(nèi)地樓市現(xiàn)有的問題，政府及相關(guān)部門除了“因城施策”出招撥開烏云，恢復(fù)消費者信心也同樣至關(guān)重要。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長 蔡為民：

“二十幾年過去，我們的房地產(chǎn)行業(yè)早已不是一個需要被保護的幼稚工業(yè)了。房價不可能無限推高，必須做一個根本性制度改革，讓消費者重建信心，才會真正迎來黃金時期?！?/p>

制作人：鐘金梅

主編：王丹妮 李文慧 杜思雨 劉春雅

編輯：丁筱