年第二季度，受新冠肺炎疫情影響，全球商業(yè)地產(chǎn)市場遭遇了史上最嚴(yán)重的“寒流”。

美國商業(yè)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)最新報告顯示，2020年第二季度，全球商業(yè)地產(chǎn)投資額同比下降了57%，至1090億美元，創(chuàng)下2010年以來的季度最低值。

其中，美洲地區(qū)的降幅最大，同比下降了70%，主要是因?yàn)榇笮屯顿Y組合交易的嚴(yán)重萎縮，同時實(shí)體交易(entity-level transactions)幾乎為零;亞太地區(qū)(美洲國家除外)和歐洲、中東和非洲(EMEA)地區(qū)同比降幅則相對較小，分別為46%和38%，主要是因?yàn)槭袌龅牟淮_定性和旅游限制政策阻礙了投資者的活動與投資情緒。

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行董事長奇米爾(Georg Chmiel)也持類似看法。他對第一財經(jīng)記者表示，居外IQI的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國買家對海外商業(yè)地產(chǎn)的咨詢量在今年二季度同比下降了27.1%，“許多投資者認(rèn)為，如果他們暫時守住自己的資本，今年晚些時候或者明年就能以更好的條件進(jìn)行投資。”

世邦魏理仕在這份報告中還把今年全球商業(yè)地產(chǎn)的投資額增速預(yù)測從-32%下調(diào)至-38%，原因是美洲地區(qū)的疫情惡化情況超出了此前的預(yù)期。

不過，隨著各國防疫封鎖措施的逐漸解除，二季度的萎靡不振可能標(biāo)志著市場的最低點(diǎn)，2020年下半年開始逐步復(fù)蘇仍將是大概率事件。

美洲地區(qū)表現(xiàn)最差

世邦魏理仕的報告顯示，二季度美洲地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場的投資總額僅為430億美元，創(chuàng)2010年以來的最低水平，僅約為去年同期的30%。美國是該地區(qū)的投資活動的主要目的地，約占所有投資活動的93%。

其中，酒店業(yè)的損失最為慘重，投資額暴跌了90%，零售類物業(yè)和辦公樓情況稍好，但也大跌了74%和72%，只有工業(yè)類地產(chǎn)在疫情背景下顯示出了較強(qiáng)的韌性，僅下跌了50%。

世邦魏理仕首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴克漢(Richard Barkham)表示，短期內(nèi)，由于擔(dān)心感染，企業(yè)不太可能要求員工像以前一樣在辦公樓統(tǒng)一工作，不過一旦有效的治療手段或疫苗問世，辦公物業(yè)的情況將會明顯好轉(zhuǎn)。

上述報告還顯示，美洲城市的投資活動水平下降幅度與當(dāng)?shù)匦鹿诜窝滓咔榇_診人數(shù)存在較大的相關(guān)性。二季度投資下降最大的幾個城市，比如西雅圖(-84%)、奧蘭多(-81%)、洛杉磯(-80%)與紐約(-71%)等，這些城市同時也是當(dāng)前美國疫情最嚴(yán)重的區(qū)域。

此外，報告稱，南美的巴西也存在類似情況，新冠肺炎疫情確診人數(shù)的持續(xù)激增嚴(yán)重阻礙了當(dāng)?shù)氐耐顿Y活動。

歐洲國家受影響較小

或許是因?yàn)橹两駷橹?，歐洲地區(qū)的疫情整體上并沒有出現(xiàn)明顯的“復(fù)燃”，因此投資活動的復(fù)蘇也較為穩(wěn)定。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，二季度歐洲、中東和非洲地區(qū)的投資額同比下降了38%，至480億美元。其中表現(xiàn)最差的仍是酒店業(yè)，暴跌了83%，零售類物業(yè)(-23%)和工業(yè)類地產(chǎn)(-34%)，則相對平穩(wěn)。該公司分析部負(fù)責(zé)人林辛(Jan Linsin)稱：“我們看到許多投資者正在籌集資金，準(zhǔn)備對歐洲地區(qū)的物流地產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模投資。”

不過由于第一季度表現(xiàn)出色，2020上半年上述地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資實(shí)際上仍呈上升趨勢：同比增長了2%。

與美洲情況類似，歐洲地區(qū)的投資活動也與當(dāng)?shù)匾咔榈膰?yán)重程度存在一定相關(guān)性。疫情控制相對較好的國家，比如德國(-20%)、荷蘭(-23%)和波蘭(-22%)等的下降幅度相比之下并不多，而瑞典(-45%)、英國(-56%)、法國(-57%)的情況則相反。

亞太地區(qū)差異較大

二季度，亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比下降了46%，降至不足180億美元，為2012年以來的季度最低值。酒店業(yè)、辦公樓和零售類物業(yè)的投資都面臨著大幅的下滑，只有工業(yè)類地產(chǎn)受影響較小，同比只下跌了17%。

從國家看，澳大利亞(-21%)和韓國(-36%)受影響較小，而日本(-48%)和新加坡(-57%)的跌幅則較大。

報告認(rèn)為，由于日本、新加坡、澳大利亞的疫情反復(fù)，而印度的第一波疫情仍在不斷攀升，引發(fā)了投資者對該地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的擔(dān)憂，并可能因此推后相應(yīng)的投資計劃。

仲量聯(lián)行亞太區(qū)資本市場首席執(zhí)行官克羅(Stuart Crow)表示，二季度投資活動的急劇下降反映出投資者對不確定性的憂慮。不過，流動性依然很高，因此他預(yù)計隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇，下半年交易活動有望反彈。

奇米爾也對第一財經(jīng)記者表示，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)的前景還是好的，即使收益率有所下降，它仍然能比其他大多數(shù)資產(chǎn)類別提供更好的回報，“隨著疫情得到控制、經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，買家和賣家都會重回市場，市場趨勢也會變得更為清晰。”

奇米爾還認(rèn)為，11月的美國大選，可能會是投資趨勢轉(zhuǎn)向的一個重要契機(jī)，一旦下任美國總統(tǒng)人選塵埃落定，投資者對市場不確定性的擔(dān)憂將減少。

關(guān)鍵詞： 全球商業(yè)地產(chǎn)市場