報告中提到，大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰，之后便一路下滑;而小型投資者則與之剛好相反。

美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic的最新研究表明，美國投資者對于房地產(chǎn)的購買熱度居高不下。2018年，投資者花在購買房屋上的資金創(chuàng)20年以來的新高。

不過值得注意的是，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這種增長的動力并非來自大型機構買家入場，而是受到大量中小型房產(chǎn)投資者的推動，其中不少投資者都是剛需房的買家，尤其在租金回報率相對較高的城市、地區(qū)，這類情況特別明顯。

小型投資者涌入房市

CoreLogic的研究顯示，2018年美國投資者將11.3%的資金投入了房地產(chǎn)市場，這是該公司自1999年進行這項統(tǒng)計以來的最高紀錄，不但高于2017年的11%，也高于上一個高峰期(2012~2014年)的10.3~10.9%，當時的美聯(lián)儲還堅守零利率，并在施行量化寬松(QE)的貨幣政策。

CoreLogic在報告中提到，持有100套以上房產(chǎn)的大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰(投資占比約24%)，但之后便一路下滑，截至去年底已不足17%;與之剛好相反的是，持有房產(chǎn)不超過10套的小型投資者自2013年起開始逐年加大了對房地產(chǎn)的投入，到2018年末時的投資占比已從2013年的48%上升到近62%。

而持有10~100套房產(chǎn)的中型投資者，其情況與大型投資者類似，當前在房地產(chǎn)上的投資占比為22.7%，較2009~2011年期間的近30%大幅下降。

此外，2018年投資者在剛需房上的投入比例高達20.3%，遠高于對中、高端房產(chǎn)的投資(分別為7.8%、6.3%)。

如果結合去年全球金融投資環(huán)境來看，小型投資者在房地產(chǎn)上加碼的做法可謂是“歪打正著”。據(jù)德意志銀行統(tǒng)計，若以美元計價，包括股票、債券、信貸、商品在內(nèi)的70多個資產(chǎn)類別，其中九成在2018年的回報率為負，是自1901年有統(tǒng)計以來最糟表現(xiàn)。

但房地產(chǎn)市場卻是個例外，惠譽國際評級公司(Fitch Ratings)在2019全球房地產(chǎn)展望報告中指出，去年的發(fā)達國家市場，除了澳大利亞、加拿大、瑞典等國之外，其他國家的房產(chǎn)價格均呈上漲趨勢，2018年加息4次的美國均價也上漲了5%。

投資者更傾向在東部買房

CoreLogic的研究還發(fā)現(xiàn)，投資者更傾向于在美國東部買房，其中購房率最高的10座城市有8個位于東部(底特律、費城等)，而只有兩個在西部，分別是得梅因(Des Moines)和俄克拉荷馬城。

相反，美國房產(chǎn)投資活動最不活躍的五個城市全部位于落基山脈以西，其中四個城市都在位于加利福尼亞州——美國房價最貴的地區(qū)之一。

至于為何不同地區(qū)的投資熱度差異如此之大，CoreLogic在報告中稱，投資者買房最優(yōu)先考慮的通常都是投資(租金)回報率，而房價較高的地區(qū)，由于市場溢價過多，租金回報率往往不會太高，市場也會比較平淡。

與之相反，人口較多，同時均價較低的城市的房產(chǎn)交易量則往往要高很多，比如購房率排在第一的底特律，據(jù)美國住房聯(lián)合投資公司Unison近日發(fā)布的一份報告顯示，底特律房價中位數(shù)僅51233美元，而當?shù)厝司率杖氲闹形粩?shù)28617美元，買房并不用承擔太多經(jīng)濟壓力。

當然，除了租金回報率之外，投資者還會考慮未來房屋增長潛力、當?shù)乜罩寐省⒎慨a(chǎn)稅等因素。報告還稱，通常一個供不應求的房地產(chǎn)市場尤其能吸引資金流入，因為投資者普遍認為，投資一個供應不斷減少的市場，遠比一個供應持續(xù)增加的市場更安全。

降息預期將為房市推波助瀾？

盡管美聯(lián)儲在6月的議息會議上并未宣布降息，但美聯(lián)儲主席鮑威爾極為鴿派的表態(tài)，已讓市場對于美聯(lián)儲年內(nèi)降息的預期空前放大。

這一點從美國最大的房地產(chǎn)抵押貸款公司房地美(Freddie Mac)最新公布的房貸利率上就可見一斑。當前30年期的固定房貸利率為3.84%，低于一年前的4.57%;15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前為4.04%;5年期的平均浮動利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。

Zillow經(jīng)濟學家施塔克曼(Matthew Speakman)表示，本周抵押貸款利率基本持平，但在大西洋兩岸兩大央行相繼唱“鴿”之后，抵押貸款利率料將繼續(xù)下滑。

美國抵押貸款銀行家協(xié)會(MBA)總裁兼首席執(zhí)政官布魯克斯米特(Bob Broeksmit)表示，由于降息預期大增，不少人選擇暫時撤回了房貸申請，希望之后會有更低的貸款利率。他稱：“盡管上周的貸款申請量下降了4%，但再融資率比一年前增加了79.5%，購買活動也增加了4%”。

對于房市而言，降息可以直接降低投資者的投資成本，這無疑是一個不容忽視的利好因素。

全球海外中文房產(chǎn)平臺居外網(wǎng)董事兼CEO羅雪欣女士在接受第一財經(jīng)采訪時表示：“美國房價近年來一直穩(wěn)定上漲，但去年以來，由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美聯(lián)儲關于年內(nèi)利率不變的信號，已經(jīng)讓樓市有回暖跡象，如果年底前降息，則將導致更多投資人和資本進入樓市，樓價上漲速度將加快。

她還稱：“以前，在美國買房，一處房源會有好幾個潛在買家競爭，買方經(jīng)紀人要使出渾身解數(shù)才能幫客戶拿下看中的房子。隨降息而來的樓市升溫，這種現(xiàn)象料會重現(xiàn)。我們預料到202年上半年，美國樓價上漲速度會高于2018年的增幅(4%)，但還不至于超過2017年(增幅7%)。”

關鍵詞： 美國樓市